Fel i fastighet

Comrin advokatbyrå har mångårig erfarenhet av tvister gällande fel i fastighet. Vi har goda kontakter med erfarna besiktningsmän och andra sakkunniga inom byggbranschen för att kunna biträda våra klienter på bästa sätt. Tveka inte att kontakta oss om du önskar vårt biträde.

 

Rådighetsfel, rättsliga fel och faktiska fel

 

Det finns tre olika typer av fastighetsrättsliga fel som regleras i jordabalken: rådighetsfel, rättsliga fel och faktiska fel.

 

Förenklat kan man säga att ett rådighetsfel föreligger om ett myndighetsbeslut begränsar köparens dispositionsrätt över fastigheten på ett sätt som denne inte hade skäl att förutsätta.

 

Ett rättsligt fel föreligger om en förvärvares rätt till en fastighet är begränsad, eller när dennes möjlighet att använda fastigheten är inskränkt, och denne inte har haft anledning att räkna med det vid köpets ingående.

 

Faktiska fel avser situationer när en fastighet antingen avviker från vad köparen och säljaren hade avtalat eller när fastigheten avviker från vad köparen med fog hade kunnat förvänta sig.

 

Dolda fel

 

Ett av de vanligaste skälen till att tvist uppstår vid en fastighetsaffär är att ett dolt fel upptäcks efter köpet. Ett dolt fel är ett fel som inte gått att upptäcka vid en fackmässig besiktning av fastigheten. För att ett fel ska vara dolt måste köparen således ha uppfyllt sin undersökningsplikt. Det finns även omständigheter som kan befria köparen från undersökningsplikten, till exempel om säljaren uttryckligen lämnat en garanti. Fel som upptäcks inom tio år från tillträdet kan göras gällande som dolda fel gentemot en säljare.

 

Reklamation

 

Fel ska reklameras inom skälig tid från att man upptäckt felet. Reklamation som gjorts inom två månader från att felet upptäcks godtas alltid. Även längre reklamationstider kan godtas, men en bedömning måste göras i varje enskilt fall. Rekommendationen är att reklamation ska göras snarast möjligt. Det finns inga särskilda formkrav för en reklamation.

 

Prisavdrag

 

Om det föreligger fel kan köparen begära prisavdrag. Avdraget ska svara mot skillnaden mellan fastighetens värde i felaktigt respektive avtalsenligt skick vid tidpunkten för tillträdet. Ofta kan det föreligga svårigheter att bedöma felets värdepåverkan på fastigheten. Ett allmänt accepterat alternativ är att beräkna prisavdraget med utgångspunkt från reparationskostnaden.

 

Hävning

 

Vid avtalsbrott av allvarligare karaktär kan finnas möjlighet att häva köpet. Hävning måste göras inom ett år från tillträdesdagen. Det är en hög tröskel för att få rätt att häva ett fastighetsköp. Det måste handla om omständigheter av väsentlig betydelse. Hävning kan förekomma bland annat

• om fastighetens skick försämras mellan datumet för köpeavtalets undertecknade och tillträdesdagen,

• om det framkommer kraftiga dolda fel i fastigheten,

• om säljaren utfäst olika saker om huset som är uppenbart felaktiga och medför allvarliga konsekvenser för köparen och

• vid förekomst av allvarliga rättsliga fel, t.ex. att fastigheten är belastad med nyttjanderätter som köparen inte fått kännedom om  

 

Skadestånd

 

Skador som inte kompenseras genom prisavdrag kan ersättas med skadestånd. Det rör sig om skador som inte direkt påverkar fastighetens marknadsvärde. Det kan t. ex. avse ersättning för dubbla boendekostnader som en köpare haft i samband med reparation av ett fel.