Image by Chengwei Hu

Hyresjuridik

Hyresjuridik innefattar regelverket kring att hyra en bostad eller en lokal. Comrin Advokatbyrå biträder såväl fastighetsägare som hyresgäster och har stor erfarenhet av process såväl i hyresnämnd som i allmän domstol. Hyresjuridiska ärenden vi biträder i kan bland annat gälla uppsägningar, hyreshöjningar, skadestånd, tolkning av avtal och biträde i allehanda tvister som uppkommer mellan hyresgäst och hyresvärd.

 

Bostadshyra

 

En bostadshyresgäst har en särskild skyddsvärd ställning gentemot sin hyresvärd, ett så kallat indirekt besittningsskydd som inte kan avtalas bort. Det betyder att hyresvärden inte kan säga upp hyresavtalet om inte särskilda omständigheter föreligger, till exempel att huset ska rivas eller att förverkandegrund föreligger till exempel på grund av att hyresgästen vanvårdat lägenheten eller inte betalat hyra. Det är viktigt att de formkrav som finns vid uppsägning följs, då uppsägningen annars blir ogiltig.

 

Om en hyresvärd vill höja hyran och inte kan komma överens med hyresgästen finns möjlighet att hänskjuta ärendet till hyresnämnden för en prövning av hyresnivån. Hyra för bostadsrättslägenheter bestäms idag efter det så kallade bruksvärdet som innebär att man ser på hyresnivån för likvärdiga bostäder i närområdet. Om sådana liknande jämförelseobjekt inte finns gör hyresnämnden en så kallad allmänna skälighetsbedömning av vilken hyra som lägenheten ska åsättas.

 

Lokalhyra

 

Vid hyra av lokal har hyresgästen – till skillnad från vid bostadshyra – inte ett direkt besittningsskydd. Däremot har hyresgästen ett så kallat indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet varat i mer än nio månader i följd. Reglerna om indirekt besittningsskydd finns i hyreslagen och innebär bland annat att om en hyresvärd säger upp ett hyresavtal utan saklig grund eller om hyresgästen inte godtar de villkor som hyresvärden ställer för att förlänga kontraktet så har hyresgästen rätt till ekonomisk ersättning, skadestånd. Rätten till skadestånd bortfaller om hyresvärden har vissa i lag angivna starka skäl för sin uppsägning eller om vissa i lag angivna situationer föreligger. Det går att avtala bort det indirekta besittningsskyddet. Hyresnämndens godkännande behövs om hyresavtalet varat mindre än 9 månader i följd.

 

Principen för beräkning av skadestånd är att det ska ersätta hela den ersättning hyresgästen lider på grund av uppsägningen. Hyresgästen har alltid rätt till skadestånd motsvarande en årshyra enligt det uppsagda hyresavtalet.

 

Vad gäller bestämmande av hyra för lokaler är det fri hyressättning och det är upp till parterna att komma överens om hyra, villkor och avtalslängd. Om parterna inte kan enas om hyresnivån kan frågan tas upp i hyresnämnden som då gör en skälighetsbedömning av hyresnivån och gör en jämförelse med hyresnivåerna för likvärdiga lokaler.