Vår Expertis

Vi är specialister på allt som har med fastigheter att göra, och lite där till. 

Renovations

Entreprenad

En entreprenad är ett åtagande av ett företag att utföra ett visst arbete inom en utsatt tidsgräns för ett bestämt pris. Beställaren av arbetet skriver då ett avtal som reglerar entreprenaden. Entreprenadavtal kan reglera mindre byggprojekt såsom tillbyggnad av en sommarstuga eller renovering av ett badrum. Avtalen kan också avse omfattande byggnadsprojekt såsom byggnationer av sjukhus, flygplatser och flerbostadshus.

 

Det finns olika typer av entreprenader t ex. utförandeentreprenad där beställaren svarar för projekteringen och entreprenören endast för utförandet, eller totalentreprenad där entreprenören svarar för både projektering och utförande.

 

Vid småhusentreprenader där beställaren är konsument och entreprenören är näringsidkare gäller konsumettjänstlagen. Därutöver är det vanligt att parterna avtalar om att standardavtalet ABS 18 (tidigare ABS 09) ska gälla. Där finns förhållningsregler kring vad som ska gälla kring bland annat fel, dröjsmål och utförande.

 

Utöver de avtalsförhållanden där beställaren är konsument och entreprenören är näringsidkare saknas lagstiftning om parternas förpliktelser i entreprenadavtal. Entreprenadavtal reglers istället genom standardavtal som förhandlats fram av branschföreträdare, t ex. AB 04, ABT 06, ABK 09.

 

För att undvika tvister är själva avtalet mycket viktigt, då det reglerar vad parterna har att förhålla sig till under entreprenaden. Comrin advokatbyrå biträder med upprättande av entreprenadavtal. Genom att undvika fallgropar och risker vid utformningen av avtalet minskar väsentligt risken för tvist.

 

De flesta entreprenadrättsliga tvister handlar om att parterna inte är överens om vad som ska utföras, eller att beställaren är missnöjd med utförandet. Det kan även vara så att beställaren tycker att arbetet tagit för lång tid eller att entreprenören inte har möjlighet att slutföra projektet. I vissa fall är parterna inte överens om priset eller om ändrings- och tilläggsarbete (ÄTA-arbete).

Comrin advokatbyrå har mångårig erfarenhet av entreprenadrätt och biträder vid entreprenadrättsliga tvister samt upprättande av entreprenadavtal.

Suburb Houses

Fel i fastighet

Comrin advokatbyrå har mångårig erfarenhet av tvister gällande fel i fastighet. Vi har goda kontakter med erfarna besiktningsmän och andra sakkunniga inom byggbranschen för att kunna biträda våra klienter på bästa sätt. Tveka inte att kontakta oss om du önskar vårt biträde.

 

Rådighetsfel, rättsliga fel och faktiska fel

 

Det finns tre olika typer av fastighetsrättsliga fel som regleras i jordabalken: rådighetsfel, rättsliga fel och faktiska fel.

 

Förenklat kan man säga att ett rådighetsfel föreligger om föreligger om ett myndighetsbeslut begränsar köparens dispositionsrätt över fastigheten på ett sätt som denne inte hade skäl att förutsätta.

 

Ett rättsligt fel föreligger om en förvärvares rätt till en fastighet är begränsar, eller när dennes möjlighet att använda fastigheten är inskränkt, och denne inte har haft anledning att räkna med det vid köpets ingående.

 

Faktiska avser situationer när en fastighet antingen avviker från vad köparen och säljaren hade avtalat eller när fastigheten avviker från vad köparen med fog hade kunnat förvänta sig.

 

Dolda fel

 

Ett av de vanligaste skälen till att tvist uppstår vid en fastighetsaffär är att ett dolt fel upptäcks efter köpet. Ett dolt fel är ett fel som inte gått att upptäcka vid en fackmässig besiktning av fastigheten. För att ett fel ska vara dolt måste köparen således ha uppfyllt sin undersökningsplikt. Det finns även omständigheter som kan befria köparen från undersökningsplikten, till exempel om säljaren uttryckligen lämnat en garanti. Fel som upptäcks inom tio år från tillträdet kan göras gällande som dolda fel gentemot en säljare.

 

Reklamation

 

Fel ska reklameras inom skälig tid från att man upptäckt felet. Reklamation som gjorts inom två månader från att felet upptäcks godtas alltid. Även längre reklamationstider kan godtas, men en bedömning måste göras i varje enskilt fall. Rekommendationen är att reklamation ska göras snarast möjligt. Det finns inga särskilda formkrav för en reklamation.

 

 

Prisavdrag

 

Om det föreligger fel kan köparen begära prisavdrag. Avdraget beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick. Ofta kan det föreligga svårigheter att bedöma felets värdepåverkan på fastigheten. Ett allmänt accepterat alternativ är att beräkna prisavdraget med utgångspunkt från reparationskostnaden.

 

Hävning

 

Vid avtalsbrott av allvarligare karaktär kan finnas möjlighet att häva köpet. Hävning måste göras inom ett år från tillträdesdagen. Det är en hög tröskel för att få rätt att häva ett fastighetsköp. Det måste handla om omständigheter av väsentlig betydelse. Hävning kan förekomma bland annat

  •  om fastighetens skick försämras mellan datumet för köpeavtalets undertecknade och tillträdesdagen,

  • om det framkommer kraftiga dolda fel i fastigheten,

  • om säljaren utfäst olika saker om huset som är uppenbart felaktiga och medför allvarliga konsekvenser för köparen,

  • vid förekomst av allvarliga rättsliga fel, t.ex. att fastigheten är belastad med nyttjanderätter som köparen inte fått kännedom om  

 

Skadestånd

 

Skador som inte kompenseras genom prisavdrag kan ersättas med skadestånd. Det rör sig om skador som inte direkt påverkar fastighetens marknadsvärde. Det kan t. ex avse ersättning för dubbla boendekostnader som en köpare haft i samband med reparation av ett fel.

Architect

Plan- & byggrätt

Bygglov, förhandsbesked

 

Bygglov krävs oftast om någon vill ändra användningen av en byggnad, bygga nytt eller bygga till. Plan och bygglagen innehåller bestämmelser gällande planläggning av mark, vatten och om byggande. Regelverket är omfattande och det finns många reglera att förhålla sig till. Om fastigheten där det ska byggas ligger inom detaljplanelagt område uppkommer ofta frågan om hur detaljplanen ska tolkas och hur man ska utforma ett bygglov som är förenligt med detaljplanen. Vidare uppkommer inte sällan frågor om trafiksäkerhet, rätt till utfart, betydande olägenhet för grannar med mera.

 

Den som sökt bygglov eller förhandsbesked och inte fått tänkt tillstånd kan överklaga beslutet till Länsstyrelsen, vars beslut i sin tur kan överklagas till Mark- och miljödomstolen. I vissa fall kan även prövningstillstånd medges i Mark- och miljööverdomstolen.

 

Även grannar eller på andra sätt berörda som vill överklaga en åtgärd har möjlighet att göra det. Det kan t.ex. röra sig om missnöje över grannens byggnation som kommer att medföra betydande insyn i din bostad och/eller skymma utsikt.

 

Vi har mångårig erfarenhet inom bygglovsfrågor och biträder vid överklagande av beslut om bygglov eller förhandsbesked.

 

Förelägganden från byggnadsnämnden

 

Om någon i strid mot bygglagstiftningen utför något utan sökt bygglov eller anmälan s.k. svartbygge kan byggnadsnämnden utfärda ett rättelseföreläggande. Det innebär oftast att fastighetsägaren föreläggs att återställa fastigheten till det skick som den befann sig i innan åtgärden vidtogs. Det är i situationer då byggnadsnämnden bedömer att åtgärden som vidtagits inte kan erhålla bygglov som rättelseförelägganden blir aktuellt. Däremot om byggnadsnämnden bedömer att åtgärden som vidtagits kan erhålla bygglov är det i stället aktuellt med ett s.k. lovföreläggande. Fastighetsägaren föreläggs därigenom att ansöka om lov för åtgärden inom viss tid. Om rättelse inte sker i enlighet med utfärdat föreläggande ska byggnadsnämnden besluta om ingripande och sanktionsavgift.

 

Utöver nyssnämnda föreläggande finns även möjlighet för byggnadsnämnden att besluta om åtgärdsföreläggande, rivningsföreläggande med mera.

 

Comrin Advokatbyrå hjälper dig hur du ska gå till väga om du erhållit ett föreläggande och biträder vid utredning om möjligheter att legalisera en byggnation som utförts utan lov eller anmälan.

 

Detaljplaner

 

En detaljplan visar hur marken får användas inom ett visst område. En detaljplan reglerar bland annat om marken får bebyggas med kontor, bostäder eller inte alls. Den visa också hur en byggnation får utformas, till exempel vad gäller högsta byggnadshöjd eller avstånd till grannfastigheter.

 

Införande av en detaljplan kan få långtgående konsekvenser för de olika aktörer som finns i planområdet.

 

Comrin Advokatbyrå biträder vid utredning och överklagande av detaljplan.

Image by Chengwei Hu

Hyresjuridik

Hyresjuridik innefattar regelverket kring att hyra en bostad eller en lokal. Hyresjuridik innefattar regelverket kring att hyra en bostad eller en lokal. Comrin Advokatbyrå biträder såväl fastighetsägare som hyresgäster och har stor erfarenhet av att process i allmän domstol och hyresnämnd. Hyresjuridiska ärenden vi biträder i kan bland annat gälla uppsägningar, hyreshöjningar, skadestånd, tolkning av avtal och biträde i allehanda tvister som uppkommer mellan hyresgäst och hyresvärd.

 

Bostadshyra

 

En bostads hyresgäst har en särskild skyddsvärd ställning gentemot sin hyresvärd. Bostadstadshyresgästen har ett så kallat indirekt besittningsskydd som inte kan avtalas bort. Det betyder att hyresvärden inte kan säga upp hyresavtalet om inte särskilda omständigheter föreligger till exempel att huset ska rivas eller att förverkandegrund föreligger till exempel på grund av att hyresgästen vanvårdat lägenheten eller inte betalat hyra. Det är viktigt att de formkrav som finns vid uppsägning av hyreslägenhet följs, annars med effekten att uppsägningen blir ogiltig.

 

Om en hyresvärd vill höja hyran och inte kan komma överens med hyresgästen finns möjlighet att hänskjuta ärendet till hyresnämnden för en prövning av hyresnivån. Hyra för bostadsrättslägenheter bestäms idag efter det så kallade bruksvärdet som innebär att man ser på hyresnivån för likvärdiga bostäder i närområdet. Om sådana liknande jämförelseobjekt inte finns gör hyresnämnden en så kallan allmänna skälighetsbedömning av vilken hyra som lägenheten ska åsättas.

 

Lokalhyra

 

Vid hyra av lokal har hyresgästen – till skillnad från vid bostadshyra – inte ett direkt besittningsskydd. Däremot har hyresgästen ett s.k. indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet varat i mer än nio månader i följd. Reglerna om indirekt besittningsskydd finns i hyreslagen och innebär bland annat att om en hyresvärd säger upp ett hyresavtal utan saklig grund eller om hyresgästen inte godtar de villkor som hyresvärden ställer för att förlänga kontraktet så har hyresgästen rätt till ekonomisk ersättning, skadestånd. Rätten till skadestånd bortfaller om hyresvärden har vissa i lag angivna starka skäl för sin uppsägning eller om vissa i lag angivna situationer föreligger Det går att avtala bort det indirekta besittningsskyddet. Hyresnämndens godkännande behövs om hyresavtalet varat mindre än 9 månader i följd.

 

Principen för beräkning av skadestånd är att det ska ersätta hela den ersättning hyresgästen lider på grund av uppsägningen. Hyresgästen har alltid rätt till skadestånd motsvarande en årshyra enligt det uppsagda hyresavtalet.

 

Vad gäller bestämmande av hyra för lokaler är det fri hyressättning och det är upp till parterna att komma överens om hyran, villkor och avtalslängd. Om parterna inte kan enas om hyresnivån kan frågan tas upp i hyresnämnden som då gör en skälighetsbedömning av hyresnivån och gör en jämförelse med hyresnivåerna för likvärdiga lokaler.

Law

Skadestånd

Ett skadestånd är en ersättning som ska sätta den skadelidande i samma ekonomiska ställning som om skadan inte hade inträffat.

Skadeståndsskyldighet kan uppkomma av en mäng olika orsaker, till exempel avtalsbrott eller försumlighet. Rätten till skadestånd regleras i flera lagar bland annat skadeståndslagen, avtalslagen, köplagen och konsumentköplagen. Skadeståndsansvar kan också regleras i avtal mellan parterna.

Comrin advokatbyrå biträder klienter i mål om skadestånd som direkt eller indirekt har med fastighetsrätt att göra. Det kan till exempel röra sig skadestånd till följd av felaktiga kommunala beslut från byggnadsnämnd, så kallade fel eller försummelse i myndighetsutövning. Vi biträder även klienter som till lidit skada till följd av avtalsbrott, fel i vara eller tjänst.

Ett mål om skadestånd handläggs i första hand av tingsrätten. Tingsrätten dom kan överklagas till hovrätten och hovrättens dom till Högsta domstolen.

Image by Jukka Heinovirta

Arrende

Ett arrende är förenklat ett avtal avseende upplåtelse av mark och byggnad. Den som upplåter kallas för jordägare och den som hyr kallas för arrendator. Det finns fyra typer av arrende: jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende.  

 

Jordbruksarrende är när jord upplåts för brukande, till exempel skogsbruk

 

Ett bostadsarrende är mark där det ingår bostadshus eller rätt att bygga sådant, vilket är en vanlig upplåtelseform för till exempel fritidshus.

 

Anläggningsarrende är ett arrende där arrendatorn har rätt att ha en egen byggnad för förvärvsverksamhet på det arrenderade fastighetsområdet.

 

En upplåtelse av mark räknas som ett lägenhetsarrende då den inte uppfyller förutsättningarna för att vara ett bostads-, jordbruks- eller anläggningsarrende. Det kan till exempel röra sig om en båtplats eller kolonilott.

 

Det finns olika regler beroende på vilken typ av arrendeförhållande som föreligger. Ibland kan även gränsdragningssvårigheter föreligga i fråga om vilket arrendeförhållande som avsetts med en upplåtelse. Vilken typ av arrende det är fråga om är avgörande för vilka regler som blir tillämpliga, vilket i sin tur avgör hur arrendeavtal lämpligen bör utformas.

 

Inte sällan uppkommer tvister i fråga om om uppsägning av arrendeavtal, ersättningsrätt, avtalstolkning och hyreshöjning (villkorsändring). Hyres- och arrendenämnden kan vid tvister medla mellan parterna och fatta beslut när parterna inte kommer överens.

 

Comrin Advokatbyrå har goda insikter inom arrenderätt och biträder vid avtalsskrivning och arrenderättsliga tvister.

Image by Valeria Fursa

Lantmäterifrågor

Servitut, gemensamhetsanläggning och ledningsrätt

 

Servitut är en rätt för en fastighet att nyttja en annan fastighet på ett specifikt sätt. Det kan till exempel vara fråga om rätt att ta väg över annans mark, anlägga avloppsanläggning, dra vattenledningar med mera.

 

Det finns två olika typer av servitut, avtalsservitut och officialservitut. Ett avtalsservitut bildas genom avtal mellan fastigheternas ägare, medan ett officialservitut bildas genom beslut från en myndighet. Ett officialservitut kan endast upplåtas om det är av väsentlig betydelse.

 

En gemensamhetsanläggning kan bildas när flera fastigheter behöver använda en anläggning gemensamt. Anläggningen måste vara av stadigvarande betydelse för fastigheterna. Genom en gemensamhetsanläggning regleras skötseln och fördelning av kostnader mellan fastigheterna. 

 

Ledningsrätt är en rätt för någon annan än fastighetsägaren att dra ledningar över fastigheten. Det kan vara ledningar för el- eller vatten, fjärrvärme, gas eller anläggningar för telefonmaster. En sådan rättighet tillkommer genom myndighetsbeslut av Lantmäteriet som skrivs in i fastighetsregistret.

 

Comrin Advokatbyrå biträder klienter med upprättande och tolkning av avtal om servitut samt vid bildande av gemensamhetsanläggningar, ledningsrätter eller servitut. Vi biträder även vid överklagande av sådana myndighetsbeslut.

 

Avstyckning, klyvning, fastighetsreglering

 

Om en fastighet ägs av flera personer finns möjlighet att ansöka om klyvning, vilket innebär att fastigheten delas upp så att alla delägare får en egen ny fastighet, samtidigt som den ursprungliga fastigheten upphör.

 

Avstyckning är när en bit mark skiljs från en fastighet för och bildar en ny fastighet. Detta sker ofta i samband med att någon har köpt mark för att bygga ett bostadshus.

 

Vid bildande av en ny fastighet krävs bland annat att fastigheten som ska bildas är lämplig för det avsedda ändamålet.

 

Fastighetsreglering innebär att man överför mark eller byggnad från en fastighet till en annan. Även samfälligheter och servitut kan ändras, bildas eller tas bort genom fastighetsreglering.

 

Comrin Advokatbyrå bistår klienter med utredning om möjligheter till avstyckning, klyvning eller fastighetsreglering samt biträder vid lantmäteriprocesser och överklaganden av beslut om detsamma.  

 

Expropriation 

Expropriation är ett rättsligt förfarande där ägaren av en fastighet mot ekonomisk ersättning tvingas avstå sin äganderätt, eller tåla inskränkning i form av servitut- eller nyttjanderätt, till förmån för angelägna allmänna ändamål. Ett sådant allmänt ändamål kan vara för bland annat sjukhus, flygplatser eller andra anläggningar av stor betydelse.

Ersättning

 

En markägare har alltid rätt till ersättning för markintrång enligt svensk rätt. Reglerna om hur ersättningen ska beräknas är inte okomplicerade. Comrin Advokatbyrå hjälper att utreda att du får maximal ersättning.

Signing a Contract

Köp & avtal

Bolags och fastighetsöverlåtelser samt förvärv

 

Att sälja eller köpa ett bolag/fastighet är en mycket viktig affär. Det finns mycket man bör tänka på och reglera. När det gäller kommersiella fastigheter överlåts dessa ofta i bolagsform, vilket innebär att man även bör känna till regleringen som gäller vid företagsöverlåtelser. Det är då viktigt att en fullständig granskning av bolagets handlingar sker. Det är även viktigt med ett ordentligt aktieöverlåtelseavtal som reglerar säljarens ansvar och köparens rättigheter.  

 

Comrin advokatbyrå biträder dig kring hela processen vid dit fastighets-/bolagsförvärv. Vi hjälper dig med företagsundersökningar, förhandlingar, avtalsskrivning och avtalsgranskning.

 

Allmän avtalsrätt

 

Comrin advokatbyrå har lång erfarenhet av allmän avtalsrätt. Till undvikande av oenighet om vad som avtalats och tvister är det viktigt att ett ordentligt avtal upprättas före ett köp eller ingående av ett avtal, utförande av arbete eller tjänst. Vi hjälper dig att upprätta avtal såsom köpeavtal, hyresavtal, inköps- och leveransavtal och samäganderättsavtal.

 

Köp- och avtalsrättsliga tvister

 

Det är i efterhand inte så säkert att du och din motpart haft samma utgångspunkt och förutsättningar varför det kan uppkomma oenighet om vad ni faktiskt kommit överens om. Det kan också uppstå oenighet huruvida en tjänst är korrekt utförd eller om en vara är felaktig samt konsekvenserna av ett uppkommet fel såsom skadestånd. Många gånger är ett avtal inte heltäckande och hänsyn måste tas till gällande regelverk såsom köplagen, konsumenttjänstlagen, konsumentköplagen. Comrin advokatbyrå hjälper dig med detta.

Miljörätt

Vi är specialister på allt som har med fastigheter att göra, samt lite där till.